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法律維權

2013-04-04 來源:
 
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退過房的人都知道,買房不容易,退房更麻煩。現在一般買房的人對于退房的相關知識知之甚少,萬一遇到了這樣的麻煩事,業主要怎樣在保護自己權益的情況下,更順利地辦理退房手續呢?
  
哪些情況可退房   
  
1、開發商逾期交房構成根本違約
  
開發商經購房人催告后三個月的合理期限內仍未履行交房,購房人有權要求開發商退房,并要求返還訂金或支付房款利息。   
  
2、開發商擅自變更設計
  
開發商變更規劃、設計,影響了房屋的結構形式、空間尺寸、朝向等。在購房人與開發商簽訂的合同中,一般都約定開發商在變更設計之前,必須經過購房人同意。   
  
3、房屋實測面積與合同約定面積不符   
  
如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息。   
  
4、房屋主體結構質量不合格   
  
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。但是認為主體結構質量不合格的,首先應依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。   
  
5、約定期限內購房人未能拿到產權證   
  
根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年,由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的,購房人可以退房,并且得到相應的補償款。   
  
6、房子產權不清楚   
  
如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛,開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,購房人查明后,就可認定購房合同無效,要求退房。   
  
此外,造成購房合同無效的常見情形還有開發商未取得預售許可、房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的、房屋權屬有爭議等情形。   
  
退房程序   
  
第一步買房人發出退房通知   

買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房,應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準,按合同約定處理,合同約定的賠償標準不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準,合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的,開發商無需承擔賠償責任。 uN9e:;  

第二步15天內辦好各種手續   
  
買房人提出退房要求后15日內,開發商應當退還買房人已經支付的全部房款,并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。   
  
第三步開發商退還房款   
  
開發商應當在買房人發出退房通知后,將全部購房款返還給買房人,并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容,自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日,開發商應當每天向買房人支付總房款千分之一的違約金。  
  
退房注意事項   
  
1、保險退保手續不要忘   
  
在購房者辦理按揭貸款時,銀行一般都會要求買家為其購房上保險,根據《保險法》相關規定,投保人要求解除合同的,保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費,剩余部分退還投保人。   

2、違約金就高不就低  

根據《合同法》相關規定,違約金不足以彌補實際損失全部的,差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高于實際損失,開發商則直接按違約金來賠償。  

3、定金雙倍退還   
  
根據《合同法》第116條,當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或定金條款,不可同時適用。若是購房人的原因導致退房,開發商有權不退還定金;但若是開發商的責任,購房者可獲得雙倍賠償。  
  
4、辦房產證前退房更省事   

業主最好是在房產證辦完之前辦理退房手續,如果拿到房產證后裝修房屋時或在其他情況下發生問題需要退房,通常需要一個較長時間的鑒定過程,然后走訴訟之路,拿到勝訴證明后辦理退房手續,過程較復雜。

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